جدیدترین قوانین تخریب ساختمان

قوانین تخریب ساختمان با هدف کاهش آسیب‌ها و خطرات ناشی از خرابی ساختمان تدوین شده‌اند. تمام مالکین ساختمان‌های فرسوده هنگام تخریب موظف هستند تا این قوانین را رعایت کنند. در صورتی که هر فردی این قوانین را نادیده بگیرد، شهرداری موظف بوده تا به پرونده ورود کند.

در صورتی که به اخطارهای شهرداری هم توجهی نشود، این سازمان اجاره دارد تا فرآیند ساخت‌وساز را متوقف کند. تا پایان این مقاله با ما همراه باشید تا با قوانین تخریب ملک و ضرورت اجرای آن‌ها آشنا شوید.

مفهوم تخریب ساختمان به چه معناست؟

قوانین تخریب ساختمان در هر کشوری منحصر به فرد بوده و با قوانین کشورهای دیگر تفاوت دارد. به عنوان مثال در کشورهایی مانند انگلستان شما حتی اگر مالک یک ساختمان هم باشید اجازه ندارید آن را تخریب کنید.

در صورتی که بدون اجازه قانونی اقدام به تخریب ملک کنید، از سوی دولت‌ چند هزار پوند جریمه می‌شوید. این در حالی بوده که در ایران قوانین تخریب ملک نسبتا ساده‌تر بوده و جریمه‌های چندانی ندارد.

قبل از اینکه به سراغ این موضوع برویم که چرا ساختمان‌ها تخریب می‌شوند، باید با نحوه انجام آن آشنا شویم. به صورت کلی تخریب یک سازه به معنای خراب کردن یک ساختمان و ملک برای تغییرات در محیط اطراف است.

بنابراین بعد از آن می‌توان در همان محل ساختمان جدیدی احداث کرد؛ یا آن فضا را به پارک تغییر داد.

فرآیند تخریب هم می‌تواند به صورت یکباره انجام شود که مصالح آن دیگر قابل استفاده نباشد، هم می‌توان به صورت دستی این کار را انجام داد. در حالتی که تخریب به صورت دستی انجام شود، زمان زیادی نیاز دارد اما در نهایت تمام مصالح آن قابل استفاده مجدد هستند.

چرا ساختمان ها تخریب می شوند؟

ساختمان‌ها به صورت کلی به دو دلیل تخریب می‌شوند:

• فرسوده و قدیمی شده‌اند؛
• در مناطق ممنوعه ساخته شده‌اند.

طرح تخریب ساختمان‌های فرسوده موضوع جدیدی نیست و روزانه در سطح شهر با آن روبرو هستیم. خانه‌های قدیمی 50، 60 ساله‌ای که تخریب می‌شوند تا به یک آپارتمان جدید تبدیل شوند. به بیانی می‌توان گفت مهم‌ترین دلیل تخریب ساختمان هم دقیقا همین مورد است.

در حالت بعدی هم ممکن است براساس تغییرات جدیدی که شهرداری داده، برخی خانه‌ها تخریب شوند. به عنوان مثال در پروژه ساخت و راه‌اندازی بزرگراه امام علی در تهران، خانه‌های بسیاری که در حریم اتوبان بودند، تخلیه و تخریب شدند.

البته در این حالت مجری پروژه حتما شهرداری بوده و بدون اجازه نمی‌توان تغییراتی در آن ملک داد.

مهم ترین قوانین تخریب ساختمان

براساس قانون تخریب ساختمان فرسوده، ملک‌هایی که عمر آن‌ها از 20 سال بیشتر باشد، باید تخریب شوند. دلیل چنین اقدامی هم فرسوده بودن ساختمان و احتمال خرابی آن روی بناهای مجاور است.

البته این تخریب باید به شکل اصولی انجام شود تا ساکنین ساختمان‌های مجاور دچار مشکل نشوند. تخریب در ساختمان‌ها به دو صورت انجام می‌شود:

1. کل ساختمان به طور کامل تخریب شده و بنای جدیدی جای آن را می‌گیرد.
2. تخریب بنا جزئی بوده و اسکلت ساختمان تغییر نمی‌کند. از این روش بیشتر در مواردی استفاده می‌شود که فونداسیون ساختمان هنوز سالم بوده و همچنین خود بنا ارزش بسیاری دارد.

قوانین پیش از تخریب ساختمان

مقررات ملی ساختمان تخریب، شامل مواردی قبل و هنگام تخریب می‌شود که به بررسی هرکدام می‌پردازیم:

• دریافت مجوز: طبق قانون جدید تخریب ساختمان شما قبل از هر اقدامی باید مجوزهای لازم را از مراجع مرتبط دریافت کنید. مثلا اگر ساختمان مورد نظر جز میراث فرهنگی است، باید از این مرجع هم اجازه بگیرید تا کمی تغییرات در ملک ایجاد کنید.
• قطع کردن کنتورها: چون در شهرها تراکم املاک زیاد است، قبل از هر تخریبی باید کلیه حامل‌های انرژی را قطع کنید. برای این کار به اداره گاز، برق، آب و دیگر مراجع مربوطه اطلاع می‌دهید تا کنتور را از مبدا قطع کنند. بنابراین اگر هنگام تخریب اشتباها با لوله گاز برخورد شود، انفجاری صورت نمی‌گیرد.
• حفاظت از حریم خیابان: باید اقداماتی انجام شود تا از حریم خیابان و محل تردد عابران محافظت شود. به این منظور توری‌های محافظ و داربست زده می‌شود تا در فرآیند تخریب، معابر عمومی دچار مشکل نشوند.
• حفاظت از کارگران: باید قبل از تخریب شیشه‌ها از فریم خارج شوند تا آسیبی به کارگران و حتی عابران پیاده وارد نشود.
• مهار کردن دیوارها: اگر قرار است ساختمانی تخریب شود که از قبل در اثر فرسودگی یا حوادثی مانند زلزله، دیوارهای آن آسیب دیده؛ باید مهار استفاده شود. مهار و شمع بندی مانع از این می‌شود که در حین تخریب، دیوار روی سر دیگران خراب شود.

قوانین حین تخریب ساختمان

براساس مقررات ملی ساختمان تخریب در حین عملیات هم قوانینی دارد.

بنابراین باید در حین فرآیند اینها را رعایت کنید تا کمترین آسیب به دیگران وارد شود:

• تخریب از بالا به پایین: تخریب ملک را باید از بالاترین نقطه انجام داد و کم کم به سمت پایین ساختمان حرکت کرد. اگر اشتباها این فرآیند برعکس انجام شود، در همان مراحل ابتدایی تمام بار دیوارها و سقف طبقات بالا روی سر افراد پایینی می‌ریزد.
• تخریب در روشنایی روز: نباید در شب و تاریکی هوا این عملیات انجام شود. روشنایی روز تا حد زیادی می‌تواند مانع از بروز اتفاقات و حوادث ناگوار شود. به همین دلیل تنها در صورتی که یک مرجع رسمی این موضوع را تایید کند، می‌توان تخریب را در شب انجام داد.
• مهار گرد و غبار: باید یک نفر مسئول آبپاشی روی گرد و غبار ناشی از تخریب باشد. در این صورت تنفس کارگران و افراد حاضر در محل هم با مشکل روبرو نمی‌شود. اگر چنین موضوعی رعایت نشود، می‌تواند آسیب‌های تنفسی جبران ناپذیری وارد کند.
• بستن گذرگاه‌ها: در زمانی که قرار است تخریب شروع شود باید تمام راه‌های ارتباطی ساختمان بسته شود. تنها راه‌هایی باز می‌ماند که محل عبور و مرور کارگران است. مسدود کردن کلیه پله‌ها، راهروها و مسیرهای عبور کمک می‌کند تا در عملیات تخریب آسیبی به دیگران وارد نشود.

تفاوت های اصلی میان قوانین تخریب، بازسازی و نوسازی ساختمان

قوانین تخریب ساختمان با قوانین بازسازی و نوسازی تفاوت‌های زیادی دارد. دلیل این تفاوت بر ماهیت تغییری بوده که در ساختمان ایجاد می‌شود. در تخریب، بنای فعلی به طور کلی از بین می‌رود اما در بازسازی شما تنها بخش‌هایی از خانه را تغییر می‌دهید.

تخریب

زمانی که قرار است تخریب ملک به طور کامل انجام شود، تقریبا تمام ساکنین ساختمان باید رضایت داشته باشند. به خصوص اگر قدمت ساختمان کمتر از 20 سال برآورد شده باشد.

اگر عمر ساختمان از 20 سال فراتر رفته باشد، در این حالت 3 کارشناس دادگستری ساختمان را بررسی می‌کنند. اگر نظر این سه کارشناس بر تخریب ملک باشد، چاره‌ای وجود ندارد جز اینکه ساختمان به طور کامل خراب شود. فقط باید برای ساکنینی که مخالف تخریب هستند، ملکی اجاره شود تا در طول مدت ساخت‌وساز مکانی برای سکونت داشته باشند.

البته همانطور که قبلا هم گفتیم قبل از تخریب هر ملک و ساختمانی باید مجوزهای لازم آن گرفته شود؛ در غیر این صورت کل فرآیند غیرقانونی خواهد بود. این موضوع در مورد بازسازی وجود ندارد. شما برای رنگ کردن، سرامیک کردن و تغییرات داخلی ساختمان نیاز به مجوز ندارید.

نوسازی و بازسازی

فرض کنید قصد دارید تا آشپزخانه خود را اپن کنید، همچنین تیغه بین دو اتاق خواب را برداشته تا فضای بزرگتری در اختیار داشته باشید. در این صورت نیازی به دریافت هیچ مجوز قانونی نیست. در مقابل اگر بازسازی به صورتی انجام شود که در فضاهای مشاع تغییر ایجاد کرده یا استحکام ساختمان را زیر سوال ببرد، نیاز به مجوز وجود دارد.

فرض کنید فردی تصمیم دارد تا یک واحد از آپارتمانی 5 طبقه را به شکل دلخواه خود تغییر دهد. در این بین جای دیوارها را عوض می‌کند، بنابراین فضای راه پله کوچکتر می‌شود. این موضوع به طور مستقیم روی شرایط دیگر ساکنین هم تاثیر می‌گذارد؛ پس شهرداری به پرونده ورود می‌کند.

برای تخریب و نوسازی چه مجوزهایی باید از شهرداری دریافت کرد؟

قانون جدید تخریب ساختمان اظهار می‌کند که شما باید برای انواع نوسازی و تخریب‌های مهم مجوز لازم را از شهرداری دریافت کنید.

• در ابتدا که تصمیم به تخریب ساختمان گرفتید باید یک پرونده در دفاتر خدمات الکترونیک ثبت کنید. در این پرونده نام مالک، مشخصات ملک و عملیات اجرایی مشخص می‌شود. فرض کنید قرار است ساختمان به طور کامل تخریب شود.
• سپس مسئولان شهرداری طبق قوانین تخریب ساختمان، بنا را بررسی می‌کنند. آیا بنا به راحتی امکان تخریب دارد؟ آیا به ساختمان‌های مجاور آسیبی وارد می‌شود؟ آیا وضعیت دیوارهای حمال ساختمان مناسب بوده؟ چه فردی قرار است تخریب را انجام دهد؟ بعد از تخریب قرار است چه ساختمانی جایگزین آن شود؟‌ مسئولان شهرداری گزارش کاملی از همه این سوالات و پاسخ آن‌ها می‌نویسند.
• بعد از آن مسئول شهرداری باید مشخص کند که بعد از ساخت‌وساز قرار است ملک جدید چه کاربری داشته باشد. پس در این مرحله مسکونی یا تجاری بودن ملک هم مشخص می‌شود.

قبل از اینکه تخریب انجام شود، مالک باید نقشه را تهیه کند که اغلب توسط مهندس معمار انجام می‌شود. شهرداری نقشه را بررسی می‌کند تا ببیند بخشی از آن با قانون مغایرت نداشته باشد. اگر در اینجا هم مشکلی وجود نداشت، باید عوارض شهرداری پرداخت شود. از این به بعد با حضور افراد متخصص از جمله مهندس ناظر، فرآیند تخریب و ساخت و ساز جدید کلید می‌خورد.

در چه شرایطی شهرداری حق تخریب ملک دارد؟

همانطور که گفتیم در برخی موارد شهرداری هم اجازه تخریب ملک دارد. براساس قوانین تخریب ساختمان، شهرداری اجازه دارد تنها خانه‌هایی که دچار تخلفات شده‌اند را خراب کند.

کمیسیون ماده 100 شهرداری یکی از مهم‌ترین وظایف را در مورد تخریب برعهده دارد. یکی از وظایف مدیران کمیسیون ماده 100 این است که اجازه ندهند ساخت‌وساز به صورت غیر اصولی و سلیقه‌ای انجام شود. بنابراین اگر فردی اقدام به ساخت بنایی مغایر با قوانین کند، ابتدا به او تذکر داده می‌شود.

در این زمان مالک و مهندسین ناظر باید نسبت به این اخطار واکنش نشان دهند. اگر مشکل در همین مرحله حل شود، ساخت و ساز می‌تواند ادامه پیدا کند. در صورتی که ترتیب اثری داده نشود، شهرداری شخصا اقدام به تخریب ملک خواهد کرد.

علاوه بر این شرایطی دیگری هم وجود دارد که شهرداری می‌تواند براساس آن‌ها اقدام به تخریب ملک کند:

• حضور شاکی خصوصی در دیوان عدالت اداری می‌تواند موقتا ساخت‌ و ساز را تعطیل کند. به عنوان مثال ملک خصوصی یک شخص بدون اجازه مورد تخریب قرار گرفته است. در این صورت با شکایت به دیوان، می‌توان فرآیند را متوقف کرد.
• براساس قوانین تخریب ملک اگر شما برای ملک خود پروانه ساخت نگرفته باشید، شهرداری اجازه تخریب دارد. البته ممکن است پروانه دریافت کرده‌اید اما ملک با مفاد پروانه در تناقض است. در این صورت ماموران شهرداری اقدام به تخریب ملک می‌کنند.
• در حالت آخر؛ اگر مالک یا مستاجر برخلاف مفاد پروانه در محیط مسکونی اقدام به راه‌اندازی کسب‌وکار کند، می‌توان آن را تخریب کرد. البته در این صورت ابتدا اخطار داده می‌شود تا محل کسب جمع‌آوری شود، در صورتی که بعد از مدت مشخص ترتیب اثر داده نشود، می‌توان ملک را قانونا تخریب کرد.

ناظر و مجری تخریب ساختمان چه کسی است؟

شخصی که مسئولیت نظارت بر تخریب ساختمان را برعهده دارد، مهندس ناظر است. مهندس ناظر وظیفه دارد تا در کل مراحل تخریب و ساخت‌وساز حضور داشته باشد. دلیل آن هم این است که تخریب براساس ضوابط ساختمانی انجام شود.

علاوه بر این در کل فرآیند تخریب آسیبی به کارگران یا ملک‌های مجاور وارد نشود. بر همین مبنا اگر در حین تخریب حادثه‌ای رخ بدهد، مسئول آن مهندس ناظر است. علاوه بر این وظیفه دارند تا روی وظایف کلیه افرادی که در تخریب و ساخت فعالیت دارند، نظارت کنند.

در این مقاله به طور کامل به بررسی قوانین تخریب ساختمان پرداختیم. از آن جایی تعداد ساختمان‌های فرسوده در کشورمان زیاد است، این روزها بیشتر از همیشه شاهد تخریب ملک‌ها هستیم.

با اینکه بخش زیادی از این فرآیند زیر نظر مهندس ناظر انجام می‌شود اما مالکین محترم هم باید درباره روند کلی فرآیند اطلاعات داشته باشند. اگر قوانین تخریب ملک را رعایت کنید، احتمال بروز حوادث ناگوار کاهش پیدا می‌کند.

همچنین هزینه‌ای هم بابت جریمه پرداخت نمی‌کنید. موضوع مهمی که باید به آن دقت کنید، رعایت قوانین مهم و ضروری در فرآیند تخریب ساختمان است. اگر به شکل غیراصولی انجام شود حتی ممکن است باعث مرگ ساکنین ساختمان‌های مجاور شود.